Восемь главных вопросов о капремонте.

С недавних пор жители многоквартирных домов стали получать квитанции об оплате «капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Под столь обтекаемым термином скрывается очень простой смысл – все то, что раньше должно было ремонтироваться за счет бюджетных средств, теперь будет финансироваться из кармана жильцов. Принятый еще в 2012 году документ № 271-ФЗ, прозванный в народе как «закон о капремонте», обогатил Жилищный кодекс РФ массой косноязычных юридических формулировок, в которых рядовому гражданину разобраться достаточно сложно. Тем не менее, наиболее принципиальные вопросы можно привести к общему знаменателю.

Рисунок: Анастасия Тимофеева.

Нужен ли дому капремонт.

По мнению законодателей, капитальный ремонт понадобится дому в любом случае, ведь рано или поздно время сделает свое дело, даже если вы вселились в новостройку. Сроки капитального ремонта для каждого отдельного дома формируются в специальной программе субъектов РФ – «Региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». В этой программе составляется перечень работ и очередность капремонта домов, где вначале идут самые старые, которые надо ремонтировать через год-два-пять, а в конце списка располагаются новостройки, на ремонт которых деньги будут собираться в течение 15-30 лет. В статье 166 п. 1 ЖК РФ указано, что эти средства будут потрачены на ремонт и замену самых необходимых элементов дома – коммуникаций, крыши, лифтовой шахты, самого лифта, подвала, фасада и фундамента.

Необходимость капитального ремонта определяется исходя из трех показателей – года ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, даты последнего проведения капитального ремонта многоквартирного дома и насколько регулярно и полно собственники платят взносы (этот пункт будет учитываться с 2016 г.

Из чего формируется фонд оплаты капремонта.

Всего есть три источника поступлений: взносы жильцов по квитанциям, штрафы за просрочку оплаты, а также проценты с вклада, поскольку счет размещается в кредитной организации. Доходность по таким вкладам составляет примерно 4-4,5% годовых.

Зачем мне платить за ремонт, который будет через 10-30 лет.

В этом достаточно щекотливом моменте законодатели апеллируют к желанию граждан передать свои квартиры детям или внукам. Законодательство никак не регулирует возраст или намерения плательщика, лишь отмечает, что наличие штрафов накладывает запрет на операции с недвижимостью и грозит отключением ряда коммуникаций – электричества, газа, воды (вдобавок в ЖК РФ вносятся изменения, в соответствии с которыми процент по задолженности сможет достигать 17% годовых). Таким образом, даже пенсионеру нужно платить деньги за капремонт «в перспективе» и, несмотря на минимально приемлемые жилищные условия в настоящем, оставить надежду дожить до капитального ремонта либо утешиться тем, что родственники потом без проблем смогут получить квартиру в собственность.

Куда платить деньги.

Существует два способа аккумулирования средств для оплаты капремонта дома – на счетах регионального оператора или на спецсчете дома.

Первый способ подразумевает, что жильцы перечисляют средства на счета специального фонда – «регионального оператора», учрежденного правительства региона, который аккумулирует взносы, выступает техническим заказчиком ремонта и перечисляет средства подрядчикам. По сути, региональный оператор – это «общий котел», который ремонтирует дома в соответствии с очередностью, указанной в региональной программе: сначала – самые проблемные жилища, потом – остальные.

Второй способ – открытие специального счета, который будет аккумулировать средства жильцов для ремонта конкретного дома, причем сами жильцы должны определять сумму взноса, сроки ремонта, подрядчиков и материалы. Открыть такой счет можно, если за него проголосовали 2/3 собственников квартир на общедомовом собрании и не позднее шести месяцев с момента опубликования региональной программы. Счет может быть оформлен на ТСЖ как на юридическое лицо, управляющую компанию, жилищный кооператив, даже вышеупомянутый региональный оператор может выступать в качестве владельца счета (но в этом случае он не имеет права распоряжаться деньгами жильцов.

Вопрос «сколько платить?» напрямую зависит от вопроса «кому платить?». Если дом платит региональному оператору, то региональное правительство формирует минимальный уровень взноса и минимальный размер фонда капремонта дома, хотя зачастую эксперты называют этот принцип не иначе как «с потолка», поскольку трудно объяснить, почему в Москве жильцы платят 15 рублей за квадратный метр, в Санкт-Петербурге – 2 рубля, в Саратове – 6,33, в Екатеринбурге – 8,2, а на Сахалине – 9 рублей за «квадрат». Плюс ко всему, пока мало кто говорит об инфляции и ценах за баррель нефти, из-за которых рано или поздно субъектам придется индексировать размер взносов.

Собственники, выбравшие спецсчет, также не могут платить ниже установленного минимума, однако они вправе увеличить тариф на общедомовом собрании и потратить разницу на ремонт общего имущества по своему усмотрению.

Если в установленный срок не провели собрание, но приходит квитанция.

По своей сути квитанция с оплатой капремонта, которая попадает жильцам в почтовые ящики, – это публичная оферта. Иными словами, это документ, который адресован конкретным лицам и не требует письменного согласия, но если вы заплатили сумму, указанную в квитанции, то, значит, деньги ушли на счет регионального оператора и вы согласились с предложением регионального оператора (ст. 181 п. 1 ЖК РФ.

Тем не менее, если вы передумали платить в «общий котел» или поздно узнали об изменениях в законодательстве, то, согласно ст. 173 ЖК РФ, можете в любой момент сменить регионального оператора на спецсчет. Для этого надо собрать собрание, проголосовать за такое решение и в течение пяти дней направить протокол общего собрания региональному оператору. Здесь, правда, есть крайне неприятная тонкость (ст. 173 п. 5 ЖК РФ): решение о том, что «хватит кормить регионального оператора», вступит в силу лишь спустя два года после передачи протокола общедомового собрания региональному оператору. Поэтому такими вещами надо озаботиться заранее.

Что можно решить на общем собрании жильцов.

На общедомовом собрании жильцы имеют право принимать достаточно широкий спектр решений. Во-первых, они могут увеличить размеры минимального взноса на капремонт, установить его сроки и перечень ремонтных работ (ориентируясь, правда, на перечень региональной программы), определить, где вести счет – открыть самостоятельный банковский счет или отдать средства региональному оператору, могут выбрать банк или другую кредитную организацию, определить держателя счета (ТСЖ, УК, региональный оператор), а также принять решение взять кредит на капитальный ремонт.

На какие средства содержится фонд, если все средства идут на капремонт.

Зарплата сотрудникам регионального оператора, распечатка и распространение квитанций оплачивается из бюджета области. Все средства на счетах идут только на капитальный ремонт и никуда больше.

Тоже про то же.